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奇迹觉醒新职业:今年多地棚改開工目標調低 貨幣化助三四線去庫存

放大字體  縮小字體 發布日期:2018-02-02  瀏覽次數:378
 從近期地方兩會的情況來看,多省份的棚改新開工目標較2017年有所降低,山東省2018年的棚改住房開工套數降至76萬套,四川降至25萬套,隨著“改造1億人居住的城鎮棚戶區”目標越來越近,這些數字在未來三年計劃完成后或者還會減少。
棚改十年。
從2008年啟動保障性安居工程至今,十年間,從中央政策文件,到財政補助資金、開發性金融信貸,再到地方土地供應,各級政府部門采取各種措施,全方位推進棚戶區改造工作。
2017年,全國各類棚戶區改造開工609萬套,完成投資1.84萬億元,開工套數創歷史新高。而2015年到2017年累計開工1816萬套,順利完成此前定下的1800萬套目標,棚戶區改造在穩增長、促改革、調結構、惠民生方面的積極作用,從事實上得到各方承認。
2017年5月,時任住建部副部長陸克華,在解讀國務院下達的2018-2020年三年的棚改目標任務時,曾對棚改積極作用做出概括,包括五個方面:改善棚戶區居民住房條件、促進以人為核心的新型城鎮化、提升城市功能和綜合承載能力、促進商品住房去庫存、帶動投資消費和經濟增長。
而在城鎮化邁入新時期,去庫存重心轉移,中央提出2018-2020年再改造1500萬套各類棚戶、2018年改造各類棚戶區580萬套的背景下,近日舉行的地方兩會紛紛提出了2018年的棚改工作目標。
值得注意的是,各省份的棚改目標出現分化。一些相對發達省份目標下調,如北京,2017年棚改安置房竣工27111套,2018年的目標則下調至完成棚戶區改造2.36萬戶,山東2017年的棚改住房開工套數為84.3萬套,2018年則為76萬套,四川也從27萬套降低至25萬套。另一些省份則維持著加速態勢,新疆2017年開工36.8萬套,2018年的目標大幅提升至47.1萬套。
多位受訪人士均表示,在房地產政策因城施策持續,去庫存與棚改進一步結合的影響下,棚改工作也將迎來全新的局面。
十年棚改高峰漸去
棚戶區是指建筑密度大、結構簡陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎設施不配套的住房較為集中的區域。棚戶區分為五大類,分別是城市棚戶區、國有工礦、林區、墾區、中央下放地方煤礦棚戶區。
2008年,中共中央啟動保障性安居工程,將國有林區(?。┡锘ㄎ>煞浚?、國有墾區危房、中央下放地方煤礦棚戶區改造作為重要內容。
此后數年,中央和主管部委多次強調棚戶區改造的進度問題,2014年全國住房城鄉建設工作會議提出,要實現2015年基本完成林區、墾區棚戶區改造任務,2017年基本完成獨立工礦區棚戶區改造任務。
根據陸克華在2017年5月披露的數字,林區棚戶區改造,到2016年底,累計開工164萬套,安置職工近500萬人??亞7扛腦?,到2016年底,累計開工229萬套,近700萬職工得到安置。而國有工礦棚戶區改造,到2016年底,累計開工302萬套,重點改造資源枯竭型城市、獨立工礦區和三線企業集中地區的國有企業棚戶區,近800萬職工改善了居住條件。
2015年5月,國務院下發《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》,要求制定城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設三年計劃。從此,城市棚戶區改造開始成為棚戶區改造工作的首位。
實際上,城市棚戶區改造在棚戶區改造中占比最高,一直被認為是棚戶區改造的重中之重。中央曾提出推進以人為核心的新型城鎮化、改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村,隨著相關工作的推進,棚戶區改造的總體進度也明顯加快。
數據顯示,2006年至2011年底,全國累計開工改造各類棚戶房超過1000萬套,到2014年底,這一數字升到2080萬套,而到了2017年底,則已經達到了3896萬套。
對于出現這一情況的原因,重慶大學建設管理與房地產學院院長劉貴文分析,這一方面與存量最大的城市棚戶區改造成為工作重點有關,另一方面,也與城市建設進入新階段有關。
劉貴文認為,首先,我國在80年代初期修建了大量住房,按照房屋的性能周期,這些住房客觀上迎來了維修、改造和更迭的高峰期;其次,隨著社會主要矛盾向不平衡不充分的發展轉移,低收入群體的住房保障越來越受政府部門重視,相關工作得以加速;最后,隨著城鎮化進入新的階段,過去以發展城市外延,拓展邊界為主的發展模式,開始轉向內生增長、存量開發為主,棚戶區改造開始成為大城市擴大住房供給的重要手段。
不過,從近期地方兩會的情況來看,多省份的棚改新開工目標較2017年有所降低,山東省2017年的棚改住房開工套數為84.3萬套,2018年則為76萬套,四川也從27萬套降低至25萬套,隨著“改造1億人居住的城鎮棚戶區”目標越來越近,這些數字在未來三年計劃完成后或者還會減少。
貨幣化安置成主流
一般來說,棚戶區改造存在實物安置和貨幣安置兩種。2012年,國務院《關于加快推進棚戶區(危舊房)改造的通知》就指出,居民安置采取實物安置和貨幣補償相結合;安置住房采取原地重建和異地建設相結合,能就近安置的,盡可能就近安置。
隨著相關工作的推動,貨幣安置衍生出居民購買、國家購置、貨幣補償三種形式。
從2014年開始,棚改貨幣化安置開始得到大力推廣,所占比例從2014年的9%快速提高到2015年的28%,在2016年則進一步躍升至48.5%,根據方正證券的相關報告,2017年的貨幣化安置比例,“保守估計”也將達到50%以上。
隨著去庫存重心向三四線城市和縣城轉移,棚改貨幣化的重要性開始進一步凸顯。
2017年末舉行的全國住房城鄉建設工作會議提出,2018年我國要抓好房地產市場分類調控,針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房??獯嬡勻喚隙嗟牟糠秩南叱鞘瀉拖爻且絳齪萌タ獯婀ぷ?。
陸克華則在上述解讀時表示,在那些庫存量大,市場房源非常充足的三四線城市和縣城,還要進一步提高貨幣化安置比例,促進去庫存,減少重復建設。
據方正證券研究所按照棚改貨幣化比例估算,2014-2020年,全國通過貨幣化安置,將一共推動商品房去庫存14.7億平方米。其中,2014年至2017年分別為0.4億、1.5億、2.5億和2.6億平方米的去庫存規模,而在未來三年,預計將通過貨幣化安置推動7.7億平方米的去庫存。
資金來源一直是棚改工作的最大難題。
目前,各級政府的財政撥款,與央行設立的定向發放的抵押補充貸款PSL,是棚改的主要資金來源。其中,財政資金的壓力較大。2013年國務院曾發文指出,將當年的棚改目標由此前提出的304萬戶,降低為232萬戶,巨大的資金壓力被認為是下調的主要原因。
此后,開發性金融機構開始廣泛介入棚改的資金支持工作。2015年10月起,央行將PSL的對象,由國開行擴大至農業發展銀行和進出口銀行,主要用于支持三家銀行發放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣“走出去”項目貸款等。國開行在2017年11月發布報告稱,累計已發放棚改貸款3.2萬億元,累計幫助2000多萬戶棚戶區居民。
對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,當前的棚改資金壓力相對變小,但目前的拆遷等各方面成本較高,資金壓力依然存在。
重慶大學建設管理與房地產學院院長劉貴文認為,在積極推進棚改貨幣化的同時,針對不同城市的不同市場情況,因城施策推動棚改也很有必要。在一線熱點城市,要加大土地供應和資金支持,提升保障房的實物供應能力,真正實現“低端有保障”。
 

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